睇樓日誌 - 粉嶺

考慮較近太太外家和上車價錢較相宜的因素，粉嶺區順理成章較為秤先。 

粉嶺區的私樓群主要分為三個區域:-

1. 靠近港鐵站的粉嶺名都和粉嶺中心

2. 一鳴路附近的碧湖花園、牽晴間和再遠一點的花都廣場

3. 聯和墟的御庭/帝庭軒、綠悠軒和逸峰等

粉嶺名都、粉嶺中心

粉嶺名都

粉嶺中心

首先，如果以交通、購物便利和呎價為首要考慮的話，粉嶺名都和粉嶺中心會為區內首選。以天橋接駁屋苑商場和地鐵站，基本上下雨天也不用帶傘。只要登上港鐵，基本上35分鐘可以到達紅磡，55分鐘左右就可到達金鐘。

而且，該兩個屋苑的呎價亦較同區低，平均呎價(實用)介乎$10,000至$12,000不等，視乎樓層座向。另外，租務方面承租率亦相當不錯，主要為就讀附近大學的留學生，租金收入至少可達每月$10,000左右。

惟需要留意的是，屋苑樓齡較舊(20年以上)，會所設施較簡陋。若發展商都為考慮因素，華懋名都可能會較恆基的粉嶺中心輸蝕。加上，屋苑有3至4成單位會面向蓬瀛仙館(墳地)，如有心理困擾亦不宜考慮。

碧湖花園、牽晴間、花都廣場

碧湖花園

牽晴間

追求較新樓齡，想享受較佳會所設施，而又不太介意多10至15分鐘路程(從港鐵站)，相連於一鳴路的碧湖花園及牽晴間會是區內不少年輕家庭的選擇。

該粉嶺南的小區自成一角，靠近田心大型公園，屋苑商場亦能提供一般生活所需。牽晴間較優勝的地方在於間隔方面，單位客飯廳都四正實用；而碧湖花園只提供的鑽石形廳相信會令不少用家卻步。 

花都廣場

要再穿過華明邨才可到達的花都廣場，價錢自然比碧湖、牽晴更有商量。單位間隔及屋苑設計，均以實用為主，視乎買家以價錢比還是以設施配套作優先考量。

不過，值得一提的是，雖然各屋苑均有對外(港九)的巴士路線，但上車站均為高速公路前的尾站，可能要行前一兩個站才可確保有位坐了。

御庭/帝庭軒、綠悠軒和逸峰

綠悠軒

逸峰

若果一定要住15年樓下的半新樓，又願意駁5至10分鐘的車程(巴士/小巴)，聯和墟一帶的御庭/帝庭軒(12至14年)和逸峰(3至4年)都可算是符合條件。

逸峰提供的單位種類較多，由開放式至4房單位都有，適合不同家庭或上車客的需要。旁邊的綠悠軒雖年紀大一點(20年)，但質素尚算不俗，且價錢亦比較便宜。

由於交通相對不便，住客主要為區內分支家庭，人口品流不算複雜。而且，區內美食小店林立，著名豬手麵、舊式扒房、泰菜cafe，均非大集團出品，且價廉物美，基本上每天都不煮飯亦可。

除了對外交通較弱之外，區內的中小學校選擇不多。若較重視孩子的學業發展，選擇入住前可能都要再三考慮。

感想

13/14年左右已經有開始有看名都和粉中，當時較小376"/399"的單位一般300萬左右已有交易。

但由於當時尚未有置業的強烈願望，加上還未克服從九龍住進新界北的心理障礙，故未有把握首置借9成上車的機會。到現在回看樓價升了3成有多(平均近100萬)，雖然理性知道這些都是sunk cost，但心裡都總有戚戚然，徒嘆奈何。

所以，現在可以做的事情有三：繼續建倉儲錢、繼續睇樓、繼續等候時機。(當然經紀會說，你這樣什麼都買不到。So what? 買入價有關鍵影響，值得等待。)