與地產代理互動的5個小貼士

睇樓睇得多，接觸到的地產代理自然也多。找到好的代理，不論搵盤、還價、傾成交都會事半功倍。今次分享少少同代理溝通的經驗，希望幫到大家。

1. 清楚自己的需要及預算

睇樓初期，自己都未搞楚自己的想法，就行入地產鋪問附近有咩盤。從代理的角度想，一係呢條係水魚，一係呢個人根本就冇心買，浪費時間。所以有筍野都唔會益你。

究竟自己想要的是二房、三房？有裝、冇裝？自住、放租？budget預幾多、做幾多成按揭？最好都諗一諗。愈能清楚交代，代理愈能對到盤，亦覺得呢個客比較實在，搵野比你都岩用d，唔洗浪費大家時間。

2. 準備支票簿

好多時，追女仔把口幾叻都冇用，最後都要錢包夠實力先搞得掂。同代理溝通都一樣，你可以試下睇緊心儀單位的時候，帶埋本票簿去。如果想還個靚價，不妨出張細訂支票比代理幫手傾(約樓價3%，寫明想傾既價錢，單位同時限)。

第一，有野揸手，代理同業主傾都有多d彈藥。試問咩都冇，如果你係業主，會唔會咁順攤減十萬八萬比人？人性使然。第二，代理見你好似真係買，自然都會落多d咀頭，畢竟成到間野佢都有佣收。都係人性而己。

試過有一次，雖然落左票，最後業主縮沙買唔成，但代理之後都會自動自覺update其他盤，甚至連張有咩盤既手抄紙都拎埋出黎。關係搞得好，買樓上車自然順利d。

3. 不隨便要求折扣

買樓作為成世人重要的投資決定，自然咩都想慳得就慳。甚至有時想要求一d佣金折扣，打算慳返一萬幾千。

但其實代理都係人，都要開飯。除左基本月薪外，就是要靠佣金收入。雖然你或者會問，代理憑咩拎你幾萬蚊，佢地除左帶你睇下單位之外，有咩值呢個價？

我都有時會咁諗。但畢竟成個遊戲規則就係咁，入得場玩就要跟。所以，無謂為左個一萬幾千同代理糾纏，自己樣衰之餘，亦都搞差大家關係。山水有相逢，賣樓也好、再買樓都好，有個熟人點都好d。

4. 先小人，後君子

不過，買新盤的情況就有不同。由於佣金不錯，加上睇買家運氣(抽籤)，又不需同業主又氹又傾，所以不少代理都轉去做新盤。

買家數目得咁多，代理點樣突圍而出呢？除非超級靚仔靚女，否則大家都以回佣吸客。一般來說，個range可以係佣金既50%至90%不等，視乎點樣同代理傾。

有一次同代理入票前，明明已經傾好左8成半。到後來，入票時佢又話冇錢賺，又話話唔到事，最後連張協議上面幾成都唔肯寫。所以最後雖然抽到早段既籤，但都冇去到。始終心裡唔舒服，以及同冇誠信既人合作冇咩信心。

5.  自己都要做功課，最多信5成

代理終歸都係想收到佣。故為左促成交易，有時提供的資料未必準確，甚至會令買家招至損失。例如，假如你話想做8成/9成按揭後，將物業出租；若代理稱可以的話，就要加倍提防。根據相關指引，出租物業都多可以承做5成按揭。若被發現，債權人(如銀行)有權call loan, 追回當中差價。

又舉例，按揭上會的問題最好直接問銀行/按揭公司，因為10個代理基本上都話借到。但最後，假如touchwood上唔到會(唔過壓測)，除左要賠雙倍訂金外，仲要俾佣金代理，到時後悔都冇用。唔信? 之前報紙已經賣過，同層有吉宅上唔到會而損失50幾萬的故事。儲錢咁辛苦，自己睇足d都係應該的。

最後，希望大家都能夠搵到個幫到手的代理，早日有間安樂窩啦!

共享單車體驗

共享單車於全球盛行，由歐美席捲至亞洲各國。大熱的原因除了以創意方法解決市民「最後一公里」(由公共交通到住處)的回家問題外，也與環保減炭的生活概念相輔相成，備受各方認同。

香港於幾個月前開始有start up提供共享單車服務，未來亦都會有更多公司參與。撇除公共財爭議、經營模式和個別丟車落河的事件，知其弊時，同時都可以多了解它帶來的益處，以作出更佳判斷。

引用Steve Jobs一句說話 - 

"Customers don't know what they want until we've shown them."

事緣今天需要到郵局寄信，但郵局距離住所起碼需要步行15分鐘，加上天氣極度酷熱，見樓下泊位多了幾架綠色小蜜蜂，便心癢癢地想，why not give it try?

首先，於App Store下載相關程式。點選後，大概10-15秒程式便會出現在桌面上。

然後，程式會要求用家先以facebook或電郵開設一個戶口。因為懶的關係，飛快地選了以facebook帳號登記後，就到手機短訊確認碼進行核實的步驟。

最後，輸入信用卡的資料，轉帳$399的按金後(refundable)，登記便完成，前後不用3分鐘。還有時間google一下promotion code，enjoy埋頭30分鐘免費使用單車的offer。

開車的辦法更簡單。當完成登記手續後，程式介面會出現GPS地圖和一綠色unlock按鈕。點選按鈕，QR code scanner就會出現。只要對準車頭或車尾的QR code一scan，會聽到「卡」一聲，表示「恭喜你，你可以騎車了。」

現時的單車都很新淨，車身不重，有購物籃、前後燈和警示鈴。seat位可調高度，坐著都挺舒服。惟單車沒有波度可調，煞車時要比較大力按brake才見效，故只比較適合短距離代步。

本身15分鐘的路程，騎單車5分鐘便到了，真的很不錯。但由於前往郵局的一段均為行人路，故在港鐵站旁的泊位停下單車以繼續行程。那麼應該怎樣把單車上鎖呢？

於單車前前後後找了一分鐘，原來話都無咁易。只要在後輪左上方的按鈕推向上，聽到「卡」一聲，上鎖便完成了，而程式亦會顯示單車已上鎖，以及提供是次車程的路線、時間和收費。

後來，回程的時候本打算再騎單車，用餘下的25分鐘四處騎騎，然後再回家。不過，原來公司收費是每30分鐘收取$5，不足30分鐘亦會收取$5。所以，收費模式方面，如果更有彈性，相信會符合更多用家的需要。

總括來說，這次體驗其實是挺不錯的。以共享資源(定義有討論空間)和科技，能夠提供更多的生活便利，減少浪費，甚至能夠打破壟斷，的確值得鼓勵。如何協調好各方利益，進一步開發藍海，創造新的價值，是未來值得思考的問題。

且看一架小小單車能夠帶我們走得多遠。

睇樓日誌 - 太和、大埔

區內單位不少都年過三十，且還未做大維修，做業主隨時可能要再預留10萬、8萬夾錢。

到底其吸引之處在哪？可能就由一餐飯、一架單車說起。

太和：太湖花園、翠怡花園、太和中心

太和中心

太湖花園

  

翠怡花園

以上幾個屋苑距離太和港鐵站大約5-8分鐘路程，如居住於太湖花園較入座數，則可能要再多三兩分鐘。所以，對外交通整體來說尚算不俗。

該小區範圍可謂自成一角，翠怡花園、太和中心樓下特色，有個性的小餐廳眾多。不煮飯基本上亦不會有太大煩惱。上次的一頓飯就是在那兒的一家西餐廳，吃了脆口的鹹豬手和美味的西班牙海鮮燉飯。

翠怡和太和中心樓齡已過三十，但均已完成外牆維修，外觀大堂顏值不俗。主要供應300呎的小單位，翠怡另有一種大一點390呎的選擇。但由於lump sum較細，約$400萬左右，所以一向都非常缺盤，獲不少上車家庭垂青。

另外，信和的太湖花園樓齡約25年，由15座單位組成。單位供應有大有小，甚至地下連小花園的特色單位都有，適合不同家庭用戶需要。望內園的單位比較寧靜，而部分望公路的單位噪音會較厲害。

信和管理的大堂及屋苑環境整體不俗。屋苑內設有泳池、健身室及會所設施，可供住戶使用。但不知為什麼近屋苑入口的網路場有點日久失修的感覺，需要跟進一下。

值得一提的是，屋苑尚未做大維修，而屋主亦透露業主立案法團暫亦未有有關討論。所以，如果長期持貨的話，可能都要有一筆預算作日後維修之用。

大埔：大埔中心、八號花園、昌運中心

大埔中心

八號花園

昌運中心

大埔所睇的單位，主要集中於大埔中心一帶。主要原因一個，相對近地鐵站附近的屋苑平(雖然平均呎價都不算平)，所以於附近的單位亦逛逛看看，順道在大埔超級城行街食飯。

還記得開頭談及單車的話題嗎？大家假日到沙田、大圍租車出遊，沿著城門河的單車徑踏，一直享受吐露港的海風，然後在大埔海濱公園吃片菠蘿冰，想想也覺得是賞心樂事。FF可以經常踏單車，在這區睇樓自然多個理由。

言歸正傳，這一帶的屋苑均不接近港鐵站，步行較快者亦差不多要15分鐘。所以不少居民都會於港鐵站轉乘免費的接駁巴士，省省腳骨力。可能亦是樓價較平的原因。不過，除了地鐵，大埔中心設有巴士總站，出港島，九龍都基本上有位坐。

至於區內民生購物，絕對不成問題。除了有大埔超級城外，昌運中心、海寶花園及翠屏花園(單位基本在300呎以下，較細不考慮)地舖食肆林立，週末不到外區都可以滿足一家大小需要。

樓齡方面，三個屋苑均年過三十。經觀察和了解，暫時只有昌運中心做了大堂和電梯的大維修，故顏值較高。至於大埔中心及八號花園的維修都在討論之中，決定買前要小心留意。

單位間隔方面，3個屋苑主要提供400呎以下兩房細單位。大埔中心及昌運中心的單位間隔比較四正，而八號花園則有鑽石型及長方形廳，擺放傢私要比較考心思。如果手頭預算較多，想住大點的話，大埔中心會有些400呎以上單位，且平均呎價會較細兩房平。

小結

花了幾個下午遊歷兩區，感覺上比較喜歡太湖花園及大埔中心。

考慮大湖花園的原因有四。第一，交通方便。第二，樓齡較相鄰屋苑新。第三，對信和的屋苑管理有信心，屋苑大堂及設施都保養得宜。第四，鑑於以上利好因素，屋苑租務情況理想。兩房小單位月租約$11000，入場低層單位約450萬(現價我覺得比較貴)。

至於大埔中心，入場價首先較低。如果不介意低層的話，花點心思仍是會找到400萬樓下的盤。另外，屋苑4、5座、23座附近不少單位可擁河景，甚至遠眺吐露港，感覺舒適。作為新鴻基的出品，購物交通配套均備，可謂不錯的上車起步點。

其實年初曾嘗試落票購買一個大埔中心高層海景小單位，可惜當時業主臨門不賣作罷。唯有再等緣份到吧！

睇樓日誌 - 粉嶺

考慮較近太太外家和上車價錢較相宜的因素，粉嶺區順理成章較為秤先。 

粉嶺區的私樓群主要分為三個區域:-

1. 靠近港鐵站的粉嶺名都和粉嶺中心

2. 一鳴路附近的碧湖花園、牽晴間和再遠一點的花都廣場

3. 聯和墟的御庭/帝庭軒、綠悠軒和逸峰等

粉嶺名都、粉嶺中心

粉嶺名都

粉嶺中心

首先，如果以交通、購物便利和呎價為首要考慮的話，粉嶺名都和粉嶺中心會為區內首選。以天橋接駁屋苑商場和地鐵站，基本上下雨天也不用帶傘。只要登上港鐵，基本上35分鐘可以到達紅磡，55分鐘左右就可到達金鐘。

而且，該兩個屋苑的呎價亦較同區低，平均呎價(實用)介乎$10,000至$12,000不等，視乎樓層座向。另外，租務方面承租率亦相當不錯，主要為就讀附近大學的留學生，租金收入至少可達每月$10,000左右。

惟需要留意的是，屋苑樓齡較舊(20年以上)，會所設施較簡陋。若發展商都為考慮因素，華懋名都可能會較恆基的粉嶺中心輸蝕。加上，屋苑有3至4成單位會面向蓬瀛仙館(墳地)，如有心理困擾亦不宜考慮。

碧湖花園、牽晴間、花都廣場

碧湖花園

牽晴間

追求較新樓齡，想享受較佳會所設施，而又不太介意多10至15分鐘路程(從港鐵站)，相連於一鳴路的碧湖花園及牽晴間會是區內不少年輕家庭的選擇。

該粉嶺南的小區自成一角，靠近田心大型公園，屋苑商場亦能提供一般生活所需。牽晴間較優勝的地方在於間隔方面，單位客飯廳都四正實用；而碧湖花園只提供的鑽石形廳相信會令不少用家卻步。 

花都廣場

要再穿過華明邨才可到達的花都廣場，價錢自然比碧湖、牽晴更有商量。單位間隔及屋苑設計，均以實用為主，視乎買家以價錢比還是以設施配套作優先考量。

不過，值得一提的是，雖然各屋苑均有對外(港九)的巴士路線，但上車站均為高速公路前的尾站，可能要行前一兩個站才可確保有位坐了。

御庭/帝庭軒、綠悠軒和逸峰

綠悠軒

逸峰

若果一定要住15年樓下的半新樓，又願意駁5至10分鐘的車程(巴士/小巴)，聯和墟一帶的御庭/帝庭軒(12至14年)和逸峰(3至4年)都可算是符合條件。

逸峰提供的單位種類較多，由開放式至4房單位都有，適合不同家庭或上車客的需要。旁邊的綠悠軒雖年紀大一點(20年)，但質素尚算不俗，且價錢亦比較便宜。

由於交通相對不便，住客主要為區內分支家庭，人口品流不算複雜。而且，區內美食小店林立，著名豬手麵、舊式扒房、泰菜cafe，均非大集團出品，且價廉物美，基本上每天都不煮飯亦可。

除了對外交通較弱之外，區內的中小學校選擇不多。若較重視孩子的學業發展，選擇入住前可能都要再三考慮。

感想

13/14年左右已經有開始有看名都和粉中，當時較小376"/399"的單位一般300萬左右已有交易。

但由於當時尚未有置業的強烈願望，加上還未克服從九龍住進新界北的心理障礙，故未有把握首置借9成上車的機會。到現在回看樓價升了3成有多(平均近100萬)，雖然理性知道這些都是sunk cost，但心裡都總有戚戚然，徒嘆奈何。

所以，現在可以做的事情有三：繼續建倉儲錢、繼續睇樓、繼續等候時機。(當然經紀會說，你這樣什麼都買不到。So what? 買入價有關鍵影響，值得等待。)

起跑

 

 

作為一個成績中規中矩的八十後畢業生，不經不覺進入職場多年。

每天的生活跟一般打工仔一樣，營營役役，早出晚歸，有空就上網打機睇facebook。比較幸運的是，自小家境儉樸，朋友圈背景接近，成長路中一直壓力不大。在父母的辛勤付出下，於畢業時甚至不用一身學債。

扣除每月家用，跟父母同住除了免除家務力役外，戶口的儲蓄亦開始慢慢增多。有本，自然便希望錢搵錢，就開始上網、聽人講找號碼下注。最終希望快點儲足首期，早日上車，攀上社會上流梯階。

由於財商不高，賺一千幾百就心滿意足，蝕了便短炒變長揸，終歸輸多贏少。心灰意冷下倉底只剩一堆劣質股，也再沒有太留意股票市埸。

後來，跟感情穩定的女友訂婚，財務頓時壓力大增。時值15年大時代，人人皆股，雞犬升天，便把心一橫想快撈一筆。

人類總是重複犯錯。結果，贏了港交所小戰役，卻於退潮時輸掉戰爭，身子光秃秃地繼續籌備婚事。尤幸工作穩定，女友(現時太太)和外父外母亦是樂天純樸的人，結婚一關也總算咬緊牙關渡過了。

婚後，自己的事變成了兩個人的事。怎樣令到太太可以早日過好日子，何時可以有倆口子的安樂蝸，變成急需奮鬥的人生課題。除了會考、高考時期，從來未對知識有如斯渴求。

承認自己的不足，一有空便到書局翻之前最討厭的財金書籍，頓時彷彿踏進了一個全新的世界。小至管理每月個人開支，大至價值投資和創造現金流，通通由BB班重新上路。特別感謝人氣博客止凡，是財商累積的啟蒙。

一邊建立長遠收息的投資組合，一邊也有留意樓市情況。即使現價高昂，一睇仍然無妨。起碼睇樓後更能清楚自己的喜惡取向(大小間隔﹖交通便利﹖照顧家人﹖校網﹖升值潛力﹖)，對於日後作決定時仍有參考價值。

所以，雖然現時尚未上車，投資操作亦未算熟練，但希望透過這個網誌，整頓自己的思維之外，也能夠分享一些經驗資訊，與努力中的朋友交流互勉。

最後，以著名愛爾蘭作家Oscar Wilde的名句作結 -

"We are all in the gutter, but some of us are looking at the stars."

共勉之。